„Civinity Latvia” vadītājs Andrius Bakštonas: Namu apsaimniekošanas tirgum jākļūst regulētākam un caurspīdīgākam

„Civinity Latvia” vadītājs Andrius Bakštonas: Namu apsaimniekošanas tirgum jākļūst regulētākam un caurspīdīgākam

Vai esat ievērojuši, ka reizēm pat blakus esošo daudzdzīvokļu māju vizuālais izskats atšķiras kā diena pret nakti? Viena ir sakopta, kāpņu telpas tīras, uz palodzēm zaļo istabaugi, bet otra – noskretusi, ar neremontētām koplietošanas telpām un vēl padomju laikos uzstādītām pastkastītēm? Kā tas iespējams, ja namu apsaimniekošanas biznesā valda ļoti sīva konkurence?

Protams, vairākiem desmitiem vai pat pārsimts dzīvokļu īpašnieku nav viegli vienoties par jebkuru kopīpašuma uzlabojumu. Priekšstati par to, kas ir labi apsaimniekots nams, kam par to jārūpējas un kuram par to ir jāmaksā, mēdz būt ļoti dažādi. Vienam pietiek ar pašu minimumu, citam ir nepieciešams daudz kas vairāk. Taču, lai daudzdzīvokļu mājā patiešām tiktu uzturēta kārtība, ļoti liela nozīme ir nama apsaimniekotājam. Tam, cik šis uzņēmums ir godprātīgs un atbildīgs partneris iedzīvotājiem. Un tieši par arī vēlētos šodien parunāt.

Namu apsaimniekošanas tirgū svarīgākais konkurences arguments joprojām ir cena, proti, apsaimniekošanas maksa par kvadrātmetru. Cilvēkiem komunālie maksājumi ir prioritāri, tādēļ, dzirdot par iespēju maksāt daudz mazāk, iedzīvotāji piekrīt mainīt apsaimniekotāju, nepainteresējoties par to, kādus pakalpojumus un cik lielā apjomā saņems. Diemžēl šādam informācijas vakuumam mēdz sekot pamatīgs šoks: izrādās, cenā nav iekļauta, piemēram, sētnieka, santehniķa darba alga, par šiem pakalpojumiem ir jāmaksā papildus.

Mājas iemītnieki pirmajā brīdī atviegloti uzelpo, ka būs lētāk, proti, nebūs jāmaksā uzkrājumi nākošajiem remontiem, bet tajā brīdī, kad notiek nopietna avārija, izrādās, ka pie iepriekšējā apsaimniekotāja uzkrātie līdzekļi ir iztērēti citur un remontdarbiem naudas nav. Pētot tālāk, atklājas, ka jaunais pārvaldnieks ir neliels vai vienam cilvēkam piederošs uzņēmums, kuram nav ne resursu (pašu kapitāla, tehnoloģiju), ne arī zināšanu, kā avāriju novērst. Un tad drudžaini tiek meklēts risinājums, kas ir daudz dārgāks un prasa ilgāku laiku. Pašos sliktākajos gadījumos dzīvokļu īpašnieki ir spiesti meklēt jaunu apsaimniekotāju, kuram ir jāglābj nesaglābjamais…

Mēs uzskatām, ka šādas situācijas principā nedrīkstētu veidoties. Daudzdzīvokļu ēku iemītniekiem būtu jābūt pārliecinātiem, ka, slēdzot līgumu ar jebkuru namu apsaimniekotāju, viņi saņems kvalitatīvus pakalpojumus. Ideālā gadījumā – apsaimniekotājs būs arī profesionāls padomdevējs renovācijas vai kādu citu nopietnu remontdarbu veikšanā. Īpaši svarīgi tas ir tagad, kad Latviju un pasauli plosa Covid-19 izraisītā krīze, cilvēkiem samazinās ienākumi un viņi daudz skrupulozāk seko līdzi visām izmaksu pozīcijām.

Ja citādi nevar, tad daudzdzīvokļu namu apsaimniekošanas bizness ir jāpadara daudz regulētāks nekā patlaban un, iespējams, normatīvajos aktos jāparedz noteiktas “ieejas barjeras”.

Vienkāršākie risinājumi var būt tipveida līgums (vai līguma pielikums) starp apsaimniekotāju un dzīvokļa īpašnieku, kurā ir obligāti, pa punktiem atšifrējami visi pakalpojumi, kas ietverti apsaimniekošanas maksā. Tas ļautu cilvēkam uzreiz saprast, ar kādiem papildu izdevumiem jārēķinās, ja ir “lēti”. Spilgts piemērs nepilnīgi un savlaicīgi neizskaidrotiem tarifiem ir atkritumu apsaimniekošanas sistēmas maiņa Rīgā. Iedzīvotāji joprojām ir neizpratnē par to, kādēļ par daudzām lietām tiek iekasēta papildu maksa vai sods, ja iepriekš nekā tāda nebija.

Otrs veids, kā padarīt konkurenci daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanā caurspīdīgāku: noteikt pakalpojumu minimumu, kurš apsaimniekotājam obligāti ir jānodrošina un tādēļ ir ietverams apsaimniekošanas maksā. Tas iedzīvotājiem arī ļautu labāk salīdzināt dažādu apsaimniekotāju piedāvājumu un izvairīties no nepatīkamiem pārsteigumiem.

Iespējams, uzņēmumam, kas vēlas nodarboties ar lielu daudzdzīvokļu namu apsaimniekošanu, būtu jānosaka obligātas pašu kapitāla vai pamatkapitāla normas, līdzīgi kā tas ir finanšu nozarē (bankām, apdrošinātājiem). Tā būtu garantija, ka apsaimniekotāja rīcībā ir pietiekami līdzekļu visu pienākumu veikšanai – ikdienas tehnisko darbu apmaksai, norēķiniem ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem, ārkārtas un kārtējiem remontiem, u.t.t. Pretējā gadījumā mājas turpinās novecot un zaudēt vērtību, un tās sakopt ar katru dienu kļūs aizvien grūtāk.

Savukārt dzīvokļu īpašniekiem, kuri apsver apsaimniekotāja maiņu, ieteiktu nekautrēties un iespējamajam jaunajam pārvaldniekam uzdot jautājumus par tā plānoto rīcību konkrētās situācijās. Piemēram, kas notiks, ja mājai applūdīs jumts, plīsīs kāds lielais stāvvads? Vai un kā avārijas situācijās būs pieejami santehniķi, elektriķi? Vai par to pakalpojumiem būs jāmaksā atsevišķi? Kas notiks, ja mājai sāks krāties kritiski lieli parādi par piegādāto siltumu? Vai ir plānoti remontdarbi, labiekārtošanas darbi, kā tie tiks apmaksāti? Ja apsaimniekošanas maksa ir ļoti zema, tad būtu jānoskaidro, kādi mājas uzturēšanas darbi tajā ir ietverti un par ko būs jāmaksā papildus. Piemēram, cik bieži plānota kāpņu telpu mitrā uzkopšana? Reizi mēnesī, reizi nedēļā vai kā citādi? Tāpat ieteiktu pārbaudīt uzņēmuma datus publiski pieejamajās datu bāzēs, lai pārliecinātos, ka tas nav nesen dibināts ar minimālo pamatkapitālu.

Šādas informācijas noskaidrošana ir īpaši svarīga vecāku namu iedzīvotājiem, jo ļoti bieži šīm ēkām ir nepieciešami nopietni remontdarbi, kuri tiek atlikti gadu no gada. Iztīrīt kāpņu telpas un sakopt piemājas teritoriju nav grūti nevienam, taču daudz svarīgāka ir apsaimniekotāja spēja profesionāli tikt galā arī nopietnām problēmām.