Pirms mājokļa iegādes jāņem vērā daudzdzīvokļu ēkas vecums: vecas mājas konstrukcijas un inženierkomunikācijas var prasīt papildu ieguldījumus.
2023.11.22
Meklējot jaunu mājokli un izvērtējot tirgū pieejamos nekustamā īpašuma piedāvājumus, ir svarīgi ņemt vērā ne tikai tūlītējās mājokļa izmaksas, bet arī tā uzturēšanas izmaksas nākotnē. Civinity pārstāvis norāda, ka mājoklis vecā mājā var šķist lētāks, taču mājas konstrukcijas un inženiertehniskās sistēmas noveco, un par to uzturēšanu maksā visi dzīvokļu īpašnieki.
Meklējot jaunu mājokli, pircēji parasti pievērš uzmanību apkārtnei, pieejamībai, mājas un tās apkārtnes estētiskajam izskatam. Lai gan šie kritēriji neapšaubāmi ir svarīgi, daudzi cilvēki aizmirst, ka jāņem vērā arī daudzdzīvokļu mājas vecums un tehniskais stāvoklis.
Vērtējot daudzdzīvokļu mājas tehnisko stāvokli un piedāvātā mājokļa cenu, ir vērts atcerēties, ka visi dzīvokļu īpašnieki ir atbildīgi par daudzdzīvokļu mājas labā tehniskā stāvokļa uzturēšanu neatkarīgi no tā, cik gadu viņi tajā dzīvo.
Vecākās daudzdzīvokļu mājās ar laiku rodas visdažādākās problēmas: tekoši jumti, saplaisājušas fasādes, aizsērējušas kanalizācijas caurules. Galu galā eksperti konstatē nolietojumu, un vienīgais risinājums ir kapitālais remonts. Ārkārtas situācijas tiek risinātas nekavējoties, un, ja ēka degradējas, daudzdzīvokļu mājas īpašniekiem ir jārisina ēkas atjaunošanas jautājumi.
Daudzos gadījumos iedzīvotāji nolemj renovēt māju un izmantot valsts atbalstu. Tomēr gan avārijas seku likvidēšanā, gan renovācijā ir jārēķinās, ka tās ir papildu izmaksas, kas pilnībā vai daļēji būs jāsedz iedzīvotājiem.
Lai gan būvnormatīvos nav noteikts, cik ilgam jābūt konkrētas būvkonstrukcijas vai inženiersistēmas kalpošanas laikam, prakse rāda, ka daudzdzīvokļu namiem, kuru būvniecībai ir 30 un vairāk gadu, nepieciešama lielāka uzturēšana un remonts.
Piemēram, visos daudzdzīvokļu namos, kuros cauruļvadi ir 30 gadus veci, ir ieteicams tos nomainīt pret jauniem, metāla caurules aizstājot ar plastmasas. Lifti, kas vecāki par 25 gadiem, sāk nolietoties, un ir nepieciešams veikt riska novērtējumu, lai izlemtu, vai tos var droši lietot. Savā praksē redzam, ka daudzdzīvokļu ēkās, kas vecākas par 30 gadiem, ir jāpievērš lielāka uzmanība uzturēšanai, un no remontdarbiem, visticamāk, neizdosies izvairīties.
Ēkas vecums ne vienmēr ir vienīgais kritērijs daudzdzīvokļu mājas tehniskā stāvokļa noteikšanai. Tas, cik lielā mērā daudzdzīvokļu ēka neradīs problēmas tās iedzīvotājiem, ir atkarīgs no būvniecības laikā izmantoto materiālu kvalitātes un pienācīgas ēkas uzturēšanas. Ja tiek izmantoti lēti, nekvalitatīvi materiāli vai ja daudzdzīvokļu ēka netiek pienācīgi uzturēta, pēc 5 līdz 10 gadiem tai var būt nepieciešams pirmais remonts.
Pievērsiet uzmanību daudzdzīvokļu ēkas jumtam: tas var būt slīps vai plakans. Slīpajiem jumtiem ir šīfera, dakstiņu vai skārda segums. Plakani jumti ir pārklāti ar bitumenu.
Slīpto jumtu remonts ir nepieciešams, ja radušās noplūdes: slānekļa loksnēs un dakstiņos ir radušās noplūdes, kas radušās šķelšanās vai nobīdes dēļ. Skārda jumtu remonts ir nepieciešams, ja jumtu ir bojājusi korozija. Plakano jumtu remonts ir nepieciešams, ja bitumena jumta segumā rodas plaisas, kas radušās laika apstākļu ietekmē, un sūces šuvju vietās.
Ja mājas jumts ir slīps un klāts ar šīfera segumu, ieteicams būt piesardzīgiem. Šādus jumtus ieteicams nomainīt pat tad, ja nav noplūdes, jo vecās šīfera loksnes satur azbestu, kas ir bīstams cilvēka veselībai. Tāpēc, visticamāk, ka jautājums par jumta nomaiņu agrāk vai vēlāk parādīsies dzīvokļu īpašnieku sapulces darba kārtībā.
Pārbaudiet savas daudzdzīvokļu ēkas fasādes stāvokli
Ieteicams pievērst uzmanību daudzdzīvokļu ēkas fasādei, pirms pieņemt lēmumu par mājokļa iegādi tajā.
Koka fasāžu uzturēšana ir ārkārtīgi svarīga, jo neuzturēta koka fasāde var ātri sākt radīt nopietnas problēmas. Ja koka fasāde netiek regulāri krāsota vai impregnēta, tā sāks pūt un ātri izplatīsies puve, kas prasīs ievērojamus ieguldījumus fasādes atjaunošanai.
Ķieģeļu fasādes bieži cieš no laikapstākļu iedarbības un drupšanas. To izraisa nelielas plaisas ķieģeļos. Aukstajā sezonā tajās esošais mitrums bojā ķieģeļu virsmu. Kad sākas ķieģeļu erozija, bojātās vietas ir jāremontē.
Galvenā problēma blokmājās ir starpgabalu šuves, kuru dēļ dzīvokļos rodas pelējums, ūdens noplūdes pazīmes un aukstuma tilti ārsienu stūros. Retos gadījumos pašā blokā rodas mikroplaisas, kas izraisa visa bloka aizsalšanu, mitruma uzkrāšanos dzīvokļa iekšienē un pat sala veidošanos aukstajā sezonā. Šādos gadījumos viss bloks ir jāremontē, pārklājot to ar termoreaktīvo krāsu.
Aprēķiniet iespējamās izmaksas, kas saistītas ar jūsu daudzdzīvokļu ēkas atjaunošanu
Iespējamās daudzdzīvokļu ēkas atjaunošanas izmaksas jāuzskata par nekustamā īpašuma izmaksām, kas laika gaitā būs papildus jāsedz.
Remonta izmaksu apmērs ir atkarīgs no daudziem aspektiem: tirgū dominējošās materiālu un darbu cenas, remonta darbu apjoma, dzīvokļu skaita daudzdzīvokļu mājā.
Vērtējot daudzdzīvokļu māju, jāpievērš uzmanība tās nolietojumam un iespējamām problēmām nākotnē, jo ieguldījumi remontā ir diezgan lieli. Piemēram, lifta nomaiņa vecā 9 stāvu daudzdzīvokļu mājā izmaksā aptuveni 60 000 eiro, šuvju remonts daudzdzīvokļu mājā var izmaksāt no 1 000 līdz 10 000 eiro, bet jumta remonts visai 5 stāvu daudzdzīvokļu mājai var izmaksāt līdz pat 50 000 eiro. Arvien vairāk daudzdzīvokļu māju iedzīvotāju nolemj renovēt savas vecās mājas un izmantot valsts piedāvāto līdzmaksājumu. Vidējais ieguldījums, ieskaitot valsts līdzmaksājumu, ir aptuveni 22-25 000 eiro par dzīvokli.
Protams, iegādājoties mājokli, ar neapbruņotu aci var būt grūti novērtēt daudzdzīvokļu ēkas tehnisko stāvokli. Šādos gadījumos ieteicams sazināties ar dzīvokļa īpašnieku un lūgt viņam iesniegt jaunākos daudzdzīvokļu ēkas tehniskās apkopes pārskatus.
Daudzdzīvokļu ēku uzturošā uzņēmuma ēkas uzturēšanas tehniķim vismaz reizi gadā ir jāveic ēkas tehniskā apsekošana un jānovērtē tās stāvoklis. Ziņojumā jānorāda visas konstrukcijas un sistēmas, kas nav labā stāvoklī, un jāsniedz ieteikumi, kādi darbi ir jāveic. Šai informācijai būtu jāsniedz jums labāks priekšstats par to, ar kādiem uzturēšanas izdevumiem varat rēķināties nākotnē.
Pirms mājokļa iegādes ir svarīgi arī saprast, cik daudz daudzdzīvokļu mājas īpašnieki ir uzkrājuši remontiem un citiem nepieciešamajiem izdevumiem. Ja līdzekļu nav, tad jebkurš daudzdzīvokļu mājas remonts būs nekavējoties jāapmaksā no savas kabatas.
Diemžēl ir arī gadījumi, kad mājā ir nekavējoties jāveic kādi darbi, lai nodrošinātu iedzīvotāju drošību, un daži no iedzīvotājiem ir maksātnespējīgi. Šādos gadījumos remontdarbu slogs gulstas uz dažiem dzīvokļu īpašniekiem, kas palielina izmaksas uz vienu iedzīvotāju.
Tomēr pircējs, sazinoties tieši ar ēkas pārvaldnieku, šo informāciju nesaņems, jo pārvaldnieks var sniegt informāciju tikai daudzdzīvokļu mājas īpašniekiem. Tāpēc ieteicams šo informāciju lūgt īpašniekam, kurš pārdod īpašumu, un viņš to var saņemt no ēkas pārvaldnieka.